華聲在線全媒體記者 劉樂
近期，全國多地密集出臺住宅“限高令”。成都、上海、廣州等城市在土地出讓中明確要求新建住宅高度不得超過80米，迅速成為社會關注焦點。而湖南今年9月施行的新規就已明確，城市新建住宅一般不得超過80米，縣城新建住宅不得超過54米。
按當前普通住宅每層高度3米的標準計算，80米大約相當于26層樓。在國內一二線城市，這些年新建住宅高度超過26層樓的不在少數。那么，住宅“限高”究竟出于哪些考慮？
超高層住宅淡出市場
一棟棟摩天大樓將城市天際線不斷“刷新”，其中住宅樓在百米以上的也不鮮見。但近年來，超高層建筑的“生長速度”似乎有所放緩。
早在2020年，住建部和國家發展改革委聯合發文，要求一般不得新建500米以上建筑。2021年，住建部與應急管理部進一步發布通知，明確一般不得新建超高層住宅，并依據城市規模對超高層建筑的高度設立了限制門檻。
今年5月起實施的國家《住宅項目規范》，以技術標準形式明確了住宅建筑的層高和容積率，要求住宅建筑平均層數的高層Ⅱ類（18—26層）建筑高度控制最大限值80米。隨后，7月召開的中央城市工作會議上再次強調，“嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平”。
專家認為，政策引導持續深化的背后，是脫離實際需求、盲目攀比建設的超高層建筑，帶來了建設運營成本激增、能源消耗加劇、消防安全救援困難等一系列嚴峻問題。
尤其對住宅來說，“限高”遠非單一的技術調整，而是推動房地產從規模擴張向品質居住轉型的系統性舉措，“超高層住宅”或將淡出新建市場的主流。
《湖南省城市上空際線管控若干規定》于今年9月1日正式施行，明確城市新建住宅一般不得超過80米，縣城新建住宅不得超過54米。確需突破限高的項目，須經過充分論證并征求相關部門意見。
省內部分市州因地制宜主動跟進。如郴州在8月實施的新規中，對住宅容積率、層高等設定了更嚴格的上限，明確住宅層高限高26層，容積率不得高于3.1。
在“限高”政策持續收緊的背景下，我省新獲批的超高層住宅項目已大幅減少。目前市場上在售的同類產品，多為政策出臺前獲批的存量產品。比如，地處長沙芙蓉中路CBD核心區域的建發養云住宅項目，規劃有4棟高度約138米的超高層住宅，目前是交付倒計時階段。而且，此類產品通常占據城市核心地段，主打大面積改善戶型。
安全與品質并重
“限高”，表面看只是對建筑高度的數字約束，深層則是對居住安全與生活品質的雙重保障。
超高層住宅的固有隱患不容忽視。湖南省建筑科學研究院有限責任公司建筑一院院長肖經龍告訴記者，首要挑戰便是消防救援。
目前，國內大多數城市的消防云梯有效作業高度在50米左右，超過此高度的火情救援主要依賴建筑內部消防設施，難度和風險陡增。同時，超高層住宅人員密集，垂直疏散距離長，火災時易形成“煙囪效應”，加速煙霧和火勢向上蔓延，極大增加了人員逃生難度。
其次是長期維護面臨的“經濟賬”與“協調難”。超高層住宅的電梯、消防系統等核心設備后期更換費用極其高昂，外墻維護、管道修繕等成本也遠超普通住宅。更棘手的是，由于涉及數百戶業主的共同利益，未來就重大維修事項達成共識并籌集資金將異常困難。
而更深層次的驅動力，則來自目前市場與居住理念的深刻轉向。
當下市場對“好房子”的追求是，更高的得房率、更優的隔音與層高、更精致的園林景觀。而超高層住宅的居住感受往往與此相悖。業內人士分析，為滿足消防要求而設置的連廊對北向戶型采光與隱私的影響、較高的公攤系數等，都是超高層住宅的固有缺陷。目前，超高層住宅在二手房市場的流動性和溢價能力，已普遍弱于同地段低密度的品質住宅。
“限高”精準契合了從“有房住”到“住得好”的消費升級需求。正如一位房企從業人員所言，開發商的產品策略已明顯轉向，更加聚焦于18層以內、居住舒適度更高的小高層和洋房產品。
隨著“好房子”標準的逐步落地，行業的競爭焦點正從過去的“贈送面積”等單一賣點，轉向空間功能的精細化設計、綠色科技智能系統的融入、社區全生命周期配套服務等綜合價值的比拼。未來，核心地段可能仍會保留極少數超高層豪宅產品，但市場主流方向將走向“低密、低層、高品質”的宜居社區。
肖經龍表示，密集出臺的“限高令”，限制的是脫離實際安全風險與粗放式發展模式，提升的則是對居住安全與生活品質的時代要求。這遠非簡單的建筑規范調整，而是讓房子真正回歸安全、舒適與可持續的居住本質。
責編：劉茜
一審：劉茜
二審：印奕帆
三審：譚登
來源：華聲在線
